Đơn giá xây nhà 2026 TP.HCM: xây thô 3,65 – trọn gói 5,9 – 7,6 triệu/m²

$-001Bảng đơn giá

Đơn giá theo loại công trình × gói

Đơn vị: triệu đồng / m² sàn xây dựng. Bấm vào tên gói để xem phạm vi bao gồm và không bao gồm.

Bảng đơn giá xây nhà theo gói
Loại công trình	Xây thô	Trọn gói cơ bản	Trọn gói cao cấp
Nhà phố	3,65	5,9	7,6
Biệt thự	4,31	6,96	8,97
Nhà cấp 4 / nhà vườn	3,36	5,43	6,99
Cải tạo nhà cũ	2,63	4,25	5,47

Xây thô + nhân công hoàn thiện

3,65 tr/m²

Bao gồm: Móng, khung BTCT, tường, mái, cầu thang, chống thấm, ống điện nước âm; nhân công hoàn thiện (ốp lát, sơn, lắp đặt).

Không gồm: Vật tư hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn) do chủ nhà tự mua.

Trọn gói cơ bản

5,9 tr/m²

Bao gồm: Toàn bộ phần thô + vật tư hoàn thiện phân khúc tiêu chuẩn (gạch Việt Nam 60×60, sơn nội ngoại thất, thiết bị vệ sinh phổ thông, cửa nhôm kính hệ 55).

Không gồm: Nội thất rời, bếp, máy lạnh, thiết bị điện gia dụng.

Trọn gói cao cấp

7,6 tr/m²

Bao gồm: Phần thô + vật tư hoàn thiện cao cấp (gạch khổ lớn 80×80 / 60×120, sơn cao cấp, thiết bị vệ sinh nhập khẩu, cửa nhôm Xingfa hệ 65, đá bàn bếp) + tủ bếp, tủ áo cơ bản.

Không gồm: Nội thất rời, thiết bị gia dụng, hệ thống nhà thông minh.

$-002Điều kiện áp dụng

Đơn giá tham khảo tại TP.HCM, cập nhật 01/10/2026; khu vực khác nhân hệ số (Thủ Đức ×1,00; Bình Dương ×1,03; Đồng Nai – Long An ×1,05).
Chưa gồm VAT 8%, chi phí xin phép xây dựng, khảo sát địa chất, ép cọc (tính riêng theo khối lượng thực tế), đường vào hẹp phải trung chuyển vật tư.
Diện tích sàn xây dựng tính theo hệ số: móng 30%, mái tôn 30% / BTCT 50% / ngói 70%, sân – ban công 50%.
Nhà có diện tích sàn dưới 150 m² hoặc kiến trúc phức tạp (mái dốc nhiều lớp, mặt tiền cong) có thể tăng 5–10%.
Báo giá chính thức theo khối lượng bóc tách từ hồ sơ thiết kế, giá cố định trong thời hạn hợp đồng; chỉ phát sinh khi chủ nhà thay đổi thiết kế hoặc vật tư.

$-003Phí thiết kế

Đơn giá thiết kế (nghìn đồng / m² sàn)

Phí thiết kế
Gói thiết kế	Đơn giá
Thiết kế kiến trúc + kết cấu + M&E	180.000 đ/m²
Thiết kế trọn gói kèm nội thất	260.000 đ/m²
Ký thi công trọn gói từ 300 m² sàn	Hoàn 100% phí thiết kế
Ký thi công trọn gói dưới 300 m² sàn	Khấu trừ 50% phí thiết kế

F-000Công cụ

Ước tính chi phí cho lô đất của bạn

Năm bước, kết quả ngay: khoảng giá, tách hạng mục, thời gian thi công. Kết quả ước tính, báo giá chính thức sau khảo sát.

01Loại công trình
02Diện tích & tầng
03Gói thi công
04Khu vực
05Kết quả

Bước 1 · Bạn định xây loại công trình nào?

Nhà phốMặt tiền 4–6 m, 2–5 tầng, xây chen trong khu dân cư.Biệt thựĐất từ 150 m², kiến trúc riêng, sân vườn, hồ bơi tuỳ chọn.Nhà cấp 4 / nhà vườnMột trệt (có thể thêm gác lửng), mái ngói hoặc mái bê tông.Cải tạo nhà cũSửa chữa, nâng tầng, thay đổi công năng, làm mới hoàn thiện.

Bước 2 · Diện tích đất và số tầng

Diện tích đất (m²)Số tầng (kể cả trệt)Loại máiSân / ban công (m²)

Diện tích sàn xây dựng ước tính: — m²

Bước 3 · Chọn gói thi công

Xây thô3,65 tr/m²Móng, khung BTCT, tường, mái, cầu thang, chống thấm, ống điện nước âm; nhân công hoàn thiện (ốp lát, sơn, lắp đặt).Trọn gói cơ bản5,9 tr/m²Toàn bộ phần thô + vật tư hoàn thiện phân khúc tiêu chuẩn (gạch Việt Nam 60×60, sơn nội ngoại thất, thiết bị vệ sinh phổ thông, cửa nhôm kính hệ 55).Trọn gói cao cấp7,6 tr/m²Phần thô + vật tư hoàn thiện cao cấp (gạch khổ lớn 80×80 / 60×120, sơn cao cấp, thiết bị vệ sinh nhập khẩu, cửa nhôm Xingfa hệ 65, đá bàn bếp) + tủ bếp, tủ áo cơ bản.

Đơn giá tham khảo, chưa gồm VAT 8%, áp dụng tại TP.HCM, cập nhật 01/10/2026. So sánh chi tiết 3 gói →

Bước 4 · Khu vực xây dựng

TP.HCM (các quận nội thành)Hệ số vận chuyển & nhân công ×1TP. Thủ ĐứcHệ số vận chuyển & nhân công ×1Bình DươngHệ số vận chuyển & nhân công ×1,03Đồng Nai / Long AnHệ số vận chuyển & nhân công ×1,05

Kết quả ước tính

—

Tách hạng mục chi phí
Hạng mục	Tỉ lệ	Chi phí (ước tính)

Thời gian thi công dự kiến: —
Đơn giá quy đổi: —

Kết quả ước tính dựa trên đơn giá tham khảo cập nhật 01/10/2026, chưa gồm VAT. Báo giá chính thức sau khi KHUNG. khảo sát hiện trạng và chốt hồ sơ thiết kế.

Nhận báo giá chi tiếtGửi qua Zalo

Vì sao KHUNG. công khai đơn giá?

Vì bạn có quyền biết trước. Đơn giá/m² không phải là giá cuối cùng nhưng là cơ sở để bạn so sánh và kiểm tra: nếu một báo giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng, hãy hỏi phần nào bị cắt. Đơn giá của KHUNG. được rà soát mỗi quý theo giá thép, xi măng, nhân công và công bố kèm ngày cập nhật.

Đơn giá được tính trên diện tích nào?

Trên diện tích sàn xây dựng, gồm toàn bộ sàn các tầng và phần quy đổi của móng, mái, sân theo hệ số công khai ở trên. Cách tính này là thông lệ ngành và cho phép so sánh giữa các nhà thầu, nhưng hãy chắc chắn nhà thầu khác cũng dùng hệ số tương tự trước khi so giá.

M-500So sánh gói

Ba gói hoàn thiện, khác nhau ở đâu?

Bảng vật tư theo hạng mục với thương hiệu và phân khúc. Tên hãng chỉ để minh hoạ thông số, có thể thay đổi tương đương theo hợp đồng.

So sánh vật tư 3 gói thi công
Hạng mục	Xây thô3,65 tr/m²	Trọn gói cơ bản5,9 tr/m²	Trọn gói cao cấp7,6 tr/m²	Khác nhau ở đâu
Kết cấu & phần thô	Móng, khung BTCT M250, tường gạch, mái, chống thấm Sika	Như xây thô	Như xây thô + bê tông thương phẩm M300	Mác bê tông
Gạch lát sàn	Chủ nhà cấp	Gạch granite 60×60 Việt Nam (Viglacera, Đồng Tâm)	Gạch khổ lớn 80×80 / 60×120 (Ấn Độ, Tây Ban Nha)	Kích thước & xuất xứ
Sơn nước	Chủ nhà cấp	Sơn nội thất lau chùi hiệu quả, ngoại thất chống thấm (Dulux / Jotun dòng tiêu chuẩn)	Sơn cao cấp kháng khuẩn, chống bám bẩn (dòng cao cấp cùng hãng)	Dòng sản phẩm
Thiết bị vệ sinh	Chủ nhà cấp	Bồn cầu, lavabo, sen Inax / Viglacera	TOTO / Grohe nhập khẩu, bồn cầu 1 khối, sen âm tường	Thương hiệu, kiểu lắp
Cửa chính & cửa sổ	Chủ nhà cấp	Nhôm kính hệ 55, kính 8 mm	Nhôm Xingfa hệ 65 kính hộp 2 lớp, cửa chính gỗ công nghiệp HDF	Hệ nhôm, kính
Cửa phòng	Chủ nhà cấp	Cửa gỗ công nghiệp MDF chống ẩm	Cửa gỗ công nghiệp HDF phủ veneer, khoá tay gạt cao cấp	Vật liệu cánh, khoá
Điện & chiếu sáng	Ống âm, dây Cadivi, không thiết bị	Công tắc Panasonic / Schneider dòng phổ thông, đèn LED âm trần	Công tắc Schneider AvatarOn, đèn Philips, chuẩn bị hạ tầng smart home	Dòng thiết bị, hạ tầng smart
Trần	Chủ nhà cấp	Thạch cao khung Vĩnh Tường, sơn phẳng	Thạch cao giật cấp có hắt sáng, trần chống ẩm khu vệ sinh	Kiểu trần
Bếp	Không	Không (chuẩn bị điện, nước, hút mùi)	Tủ bếp MDF chống ẩm phủ Acrylic, mặt đá nhân tạo	Có / không tủ bếp
Tủ áo	Không	Không	Tủ áo âm tường MDF phủ Melamine theo thiết kế	Có / không
Lan can & cầu thang	Bậc bê tông	Đá granite đen Huế, lan can sắt hộp sơn tĩnh điện	Đá marble / granite nhập, lan can kính cường lực tay vịn gỗ	Vật liệu bậc & lan can
Thời gian thi công (nhà phố 3 tầng)	≈ 4 tháng	≈ 5,5 tháng	≈ 6,5 tháng	Khối lượng hoàn thiện
Bảo hành	Kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm	Kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm, hoàn thiện 2 năm	Kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm, hoàn thiện 3 năm	Thời hạn hoàn thiện

Đơn giá tham khảo, chưa gồm VAT 8%, áp dụng tại TP.HCM, cập nhật 01/10/2026.

Bảng so sánh đầy đủ Ước tính theo gói

Q-801Hỏi đáp

Hỏi đáp về đơn giá

Đơn giá có gồm VAT không?

Chưa gồm VAT 8%. Hoá đơn VAT xuất đầy đủ theo từng đợt thanh toán.

Giá có thay đổi trong thời gian thi công?

Không. Giá trong hợp đồng cố định theo khối lượng thiết kế trong suốt thời hạn hợp đồng, kể cả khi giá vật tư tăng.

Tại sao biệt thự có hệ số 1,18?

Biệt thự có nhiều mặt đứng, mái phức tạp, kết cấu nhịp lớn và tỉ lệ hoàn thiện cao hơn nhà phố, nên chi phí trên m² cao hơn khoảng 18%.

Báo giá & đơn giá xây nhà 2026