Kiểm tra pháp lý khi mua đất nền, căn hộ hình thành trong tương lai: checklist cần có

Mua bất động sản thường là khoản chi lớn nhất trong đời của một cá nhân hay gia đình, nhưng lại hay được quyết định chỉ sau vài buổi xem nhà và một lần hứa hẹn của môi giới. Khi pháp lý có vấn đề, hậu quả thường kéo dài nhiều năm: không sang tên được, không vay được, hoặc dự án đình trệ.

Bài viết đưa ra checklist kiểm tra pháp lý khi mua đất nền và căn hộ hình thành trong tương lai. Do Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành mới và có văn bản hướng dẫn thay đổi, chúng tôi chỉ nêu nguyên tắc chung theo quy định hiện hành tại thời điểm cập nhật; hãy đối chiếu văn bản mới nhất cho từng giao dịch.

Phần A. Checklist khi mua đất nền

1. Quyền sử dụng đất của người bán

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đúng tên người bán, thông tin thửa đất khớp với thực tế.
• Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, cần có sự đồng ý, chữ ký của những người có quyền theo luật.
• Nếu người bán là người được ủy quyền, kiểm tra phạm vi ủy quyền và hiệu lực.

2. Mục đích sử dụng và thời hạn

Đất ở khác đất nông nghiệp; việc chuyển mục đích sử dụng phụ thuộc quy hoạch, chính sách và nghĩa vụ tài chính. Đừng mua đất nông nghiệp với kỳ vọng sẽ chuyển lên đất ở nếu chưa có căn cứ rõ ràng. Kiểm tra thời hạn sử dụng nếu đất có thời hạn.

3. Quy hoạch và tranh chấp

• Xin thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền; kiểm tra có nằm trong diện thu hồi, quy hoạch đường, hành lang an toàn không.
• Kiểm tra đất có đang thế chấp, bị kê biên, tranh chấp hoặc có hạn chế chuyển nhượng không.
• Đi thực địa, đối chiếu ranh giới, lối đi, người đang sử dụng.

4. Đất nền trong dự án phân lô

Cần xác minh dự án có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật, ví dụ thông tin về chủ đầu tư, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, tình trạng hạ tầng kỹ thuật. Cảnh giác với các dự án "bán giấy tay", "gom cọc" khi chưa đủ điều kiện mở bán.

Phần B. Checklist khi mua căn hộ hình thành trong tương lai

1. Pháp lý dự án: quyết định, chấp thuận về chủ trương đầu tư hoặc dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất; giấy phép xây dựng nếu thuộc diện cần giấy phép; tiến độ thực tế so với kế hoạch.
2. Điều kiện được bán: nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện luật định, thường gồm văn bản thông báo của cơ quan quản lý đủ điều kiện bán. Hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao có thể kiểm chứng.
3. Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính: kiểm tra việc chủ đầu tư có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ bàn giao nhà và hoàn trả tiền theo quy định hiện hành, phạm vi và thời hạn bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh.
4. Tiến độ thanh toán: kiểm tra giới hạn tỷ lệ thanh toán theo từng giai đoạn, vì luật quy định mức tối đa được thu theo tiến độ trước khi bàn giao; không nên thanh toán vượt các mốc này.

Đặt cọc và hợp đồng

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328): bên đặt cọc giao tiền cho bên nhận cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết thì tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối thì mất cọc, nếu bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Khi lập văn bản đặt cọc nên ghi rõ:

• Thông tin chính xác của hai bên, tài sản, giá, tiến độ ký hợp đồng chính thức.
• Điều kiện hoàn cọc nếu bên bán không đủ điều kiện pháp lý.
• Thời điểm cung cấp, kiểm tra các giấy tờ pháp lý của dự án hoặc thửa đất.

Lưu ý: không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân khi giao dịch với dự án. Hãy chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư hoặc nơi được nêu trong hợp đồng, và giữ đầy đủ chứng từ.

Với hợp đồng chính thức, hãy rà soát điều khoản như danh sách trong bài 7 điều khoản cần rà soát trước khi ký hợp đồng thương mại để tránh tranh chấp, đặc biệt: phạt chậm bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện, bảo hành, thủ tục cấp giấy chứng nhận, giải quyết tranh chấp.

Ví dụ: ông Khánh đặt cọc 300 triệu đồng mua một lô đất nền, người bán là một người đại diện nói rằng chủ đất ở nước ngoài. Khi kiểm tra, luật sư phát hiện giấy ủy quyền đã hết hạn và thửa đất đang thế chấp. Nhờ lập biên bản đặt cọc có điều kiện hoàn cọc, ông có căn cứ yêu cầu trả lại tiền. Một hồ sơ tương tự được hòa giải thành công trong vụ việc Hoà giải thành tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 tỷ đồng tại Đà Nẵng với lịch thanh toán có bảo đảm.

Khi nào nên gặp luật sư

Hãy gặp luật sư trước khi chuyển tiền đặt cọc, nhất là khi giá trị lớn, người bán là bên ủy quyền, đất có dấu hiệu tranh chấp, hoặc dự án chưa rõ pháp lý. Luật sư có thể kiểm tra hồ sơ, dự thảo văn bản đặt cọc và hợp đồng. Xem thêm lĩnh vực bất động sản và đất đai hoặc làm chẩn đoán pháp lý nhanh.