Câu hỏi “xây nhà hết bao nhiêu tiền” không có một con số chung, nhưng có một công thức chung. Hiểu công thức này, bạn tự ước tính được trong 5 phút và biết chính xác cần hỏi nhà thầu điều gì.
Công thức tính chi phí xây nhà trọn gói
Chi phí = Diện tích sàn xây dựng × Đơn giá gói × Hệ số loại công trình × Hệ số khu vực. Trong đó đơn giá gói tại KHUNG. năm 2026 là 3,65 triệu/m² (xây thô + nhân công hoàn thiện), 5,9 triệu/m² (trọn gói cơ bản) và 7,6 triệu/m² (trọn gói cao cấp), chưa gồm VAT. Xem bảng đơn giá đầy đủ.
Diện tích sàn xây dựng khác diện tích sử dụng
Nhà thầu không tính tiền trên diện tích đất hay diện tích sử dụng, mà trên diện tích sàn xây dựng đã quy đổi:
- Sàn các tầng: 100% diện tích.
- Móng: 30% diện tích đất (móng băng); móng cọc tính riêng phần ép cọc.
- Mái: tôn 30%, bê tông cốt thép 50%, ngói kèo thép 70%.
- Sân, ban công, lô gia: 50%.
Ví dụ nhà 5×20 m (100 m² đất), 3 tầng, mái BTCT, sân 12 m²: 300 + 30 + 50 + 6 = 386 m² sàn xây dựng.
Ví dụ: nhà phố 5×20 m 3 tầng tại Thủ Đức
| Gói | Đơn giá | Chi phí ước tính |
|---|---|---|
| Xây thô + nhân công | 3,65 tr/m² | ≈ 1,41 tỷ |
| Trọn gói cơ bản | 5,9 tr/m² | ≈ 2,28 tỷ |
| Trọn gói cao cấp | 7,6 tr/m² | ≈ 2,93 tỷ |
Bạn có thể nhập thông số lô đất của mình vào công cụ ước tính chi phí để có khoảng giá và bảng tách hạng mục.
Những chi phí nằm ngoài đơn giá
Đây là phần khiến nhiều gia chủ “vỡ ngân sách”: ép cọc (20 – 120 triệu tuỳ nền đất, xem chi phí móng nhà phố), khảo sát địa chất, phí thiết kế (nếu không ký trọn gói), phí xin phép, VAT 8%, nội thất rời, điều hoà và thiết bị bếp. Hãy cộng thêm 12 – 18% so với con số đơn giá để có tổng ngân sách thực tế.
Báo giá thấp hơn mặt bằng 15% trở lên thường cắt ở mác bê tông, chủng loại thép, chống thấm hoặc tính diện tích theo hệ số thấp hơn. Hãy yêu cầu bảng khối lượng và phụ lục vật tư trước khi so sánh.
Cách kiểm soát chi phí từ bước thiết kế
80% chi phí được quyết định trên bản vẽ: số tầng, nhịp kết cấu, diện tích sân – ban công, loại mái. Một hồ sơ thiết kế kiến trúc tốt kèm dự toán sơ bộ cho phép bạn điều chỉnh trước khi ký thi công. Đọc thêm đơn giá xây nhà phố 3 tầng 2026 và kinh nghiệm xây nhà trọn gói tại Thủ Đức.
Nguồn tham khảo
- Bảng đơn giá xây nhà KHUNG. cập nhật 01/10/2026
- TCVN 4453:1995 — Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối, quy phạm thi công và nghiệm thu
- TCVN 1651-2:2018 — Thép cốt bê tông, phần 2: thép thanh vằn
- TCVN 9340:2012 — Hỗn hợp bê tông trộn sẵn, yêu cầu cơ bản đánh giá chất lượng và nghiệm thu
